Gestion des HLM : de nombreuses irrégularités au sein de la SAEM Noisy le Sec habitat

Gestion des HLM : de nombreuses irrégularités au sein de la SAEM Noisy le Sec habitat

Paris Vox – Depuis le 1er janvier 2015, l’ANCOLS (agence nationale du contrôle du logement social) travaille de pied ferme à observer les pratiques de l’ensemble des opérateurs du logement social et d’Action logement (organisme gérant depuis plus de 60 ans la participation des employeurs à l’effort de construction) et surtout à faire remonter les irrégularités détectées.


 

Les offices publics d’HLM et les entreprises sociales pour l’habitat sont les plus concernées par ces contrôles.

Les organismes de logements sociaux font souvent l’objet de polémique : attributions de logements hasardeuses, marchés publics irréguliers…. La presse se fait de temps en temps écho de ces malversations comme cela a été le cas pour l’OPH de Puteaux il y a quelques semaines et que vous a relaté Paris Vox (http://www.parisvox.info/2016/07/28/loffice-hlm-de-puteaux-condamne/).

La simple information a tourné à la polémique méritée quand on lit les infractions pointées dans le rapport ; l’organisme est le premier à se voir infliger une amende lourde de plus de 1 million d’euros.

A ce jour, des rapports ont été mis en ligne par l’ANCOLS concernant plus d’une dizaine d’offices localisés en Ile de France. Paris Vox s’est penché particulièrement sur celui de la société anonyme d’économie mixte de Noisy le Sec.

Cet établissement à rayonnement communal, exerce plusieurs activités (construction immobilière, syndic, aménagement…) mais c’est celle de bailleur social qui sera développée.

A vrai dire, on ne sait où commencer tant les irrégularités sont nombreuses et graves. Pour preuve, l’ANCOLS n’est pas parvenue à lister un point fort dans la gestion de l’organisme et se permet de préconiser dans sa conclusion un rapprochement avec un autre organisme pour éviter le pire : « du fait de l’ampleur des difficultés rencontrées, la question doit être posée de la recapitalisation de la société, voire d’un regroupement de l’ensemble de son patrimoine avec un autre bailleur social, pour retrouver des économies d’échelle et une gestion performante au service des locataires. »

 

Le rapport complet est disponible ici.

Pour vous simplifier sa lecture, ont été reprises les anomalies les plus significatives.

Outre deux attributions de logement non conformes, la gestion locative est défaillante : le contrat de bail remis à l’ensemble des nouveaux entrants n’est pas à jour de la réglementation tout comme le règlement intérieur régissant les règles des attributions.

La situation des immeubles est à améliorer et à sécuriser :

  • l’ensemble des diagnostics amiante dans les parties communes n’a pas été effectué
  • les plans d’évacuation incendie ne sont pas présents dans l’ensemble des immeubles
  • les travaux de modernisation des ascenseurs connaissent des retards
  • l’ensemble des diagnostics de performance énergique n’a pu être fourni de manière exhaustive

 

Les impayés locatifs sont substantiels et représentent une part bien plus importante que dans les autres établissements. Plusieurs explications sont données à ce constat : un défaut d’organisation se fait sentir, aucune procédure n’est formalisée. Par conséquent, les délais d’intervention auprès des clients en défaut de paiement sont trop longs et lors de leur détection, le niveau des impayés est déjà important pour pouvoir accompagner les locataires. De plus, la CAF n’est pas saisie comme il se doit dans les trois mois suivant la détection de l’impayé, or, elle peut suspendre le versement de l’aide au logement dans cette situation.

En plus de ces problèmes de gestion, l’occupation des logements connaît des imperfections, la vacance s’élève à 8,1 % alors que la moyenne régionale est à 3 % et il est bien connu qu’il est compliqué d’obtenir un logement social en région parisienne.

Les ressources de l’établissement sont faibles et sa situation financière est critique.

Les conséquences se font ressentir sur deux points

  • des règlements fournisseurs effectués en retard, la règle selon laquelle le règlement doit intervenir dans les 60 jours suivant la réception de la facture du fournisseur ne peut être tenue, situation qui peut mettre en difficulté des entreprises
  • les charges payées par les locataires sont élevées particulièrement les coûts liés au chauffage et à l’entretien ménager alors même que l’ANCOLS émet une préconisation d’améliorer l’entretien quotidien des immeubles.

Le président de la SAEM a indiqué qu’il répondrait point par point à l’ensemble des constats. Certaines recommandations ont déjà été mises en œuvre afin d’améliorer la qualité client et tenter de sortir la tête de l’eau financièrement.

Ce contrôle sur un établissement comme celui de la SAEM Noisy le Sec habitat démontre que l’ANCOLS vise des organismes de toute taille (ce sont pour l’instant des petites structures qui  sont majoritairement concernées), ne tient pas compte des ressources, de la stature pour remonter les irrégularités. Y aura-t-il proposition de sanction financière à l’encontre de la SAEM Noisy le Sec auprès d’Emmanuelle Cosse ?

 

A ce jour, cette phase est encore opaque, seule la sanction à l’encontre de l’OPH de Puteaux a été révélée.  Il sera intéressant d’observer les prochains organismes condamnés…en espérant que l’ANCOLS soit objective et traite de façon identique des organismes proches d’élus de tout bord politique.  A noter que le président de la SAEM Noisy le Sec est Laurent Rivoire, mairie de la ville et membre de l’UDI.

VD